Por Pedro Navarro, Danilo Botelho e Gustavo Kloh
A evicção é preocupação sempre presente no mercado imobiliário brasileiro, visto que pairam inseguranças sobre muitas das transações imobiliárias. Buscam-se soluções de modo a deixar confortável o adquirente, e, ao mesmo tempo, viabilizar negócios, permitindo a circulação de bens jurídicos.
Nos meios negociais, tem-se tornado comum o uso da hipoteca de outro bem, cuja análise de risco quanto à propriedade resultou muito baixa ou suficientemente reduzida de modo a que seja gerado o mencionado conforto.
A estrutura do negócio é a seguinte: firma-se escritura de hipoteca, com valor da dívida correspondente ao bem submetido a risco, que passa a gravar outro imóvel. A dívida é condicional, e a escritura descreve o outro bem, detalha a operação e estabelece a condição de eficácia da garantia real.
A inovação trazida por esse negócio que, em primeira análise, se mostra interessante e potencializador de transações imobiliárias, mormente da área empresarial, justifica que sejam esquadrinhados todos os seus requisitos e características, dotando-os de relativa autonomia dogmática.
Em primeiro lugar, propõe-se um estudo do instituto ao crivo de duas regras balizadoras das garantias reais: a especificidade (artigo 1.424, Código Civil) e a independência da garantia real (artigo 1.421, Código Civil).
A primeira regra, em especial, precisa ser analisado em seu inciso I, visto que a praxe negocial tem, até mesmo por questões de economia em custas cartorárias, fixado o valor do bem a ser evencido sem verbas indenizatórias.
Por outro lado, o artigo 450 do Código Civil é pródigo ao possibilitar uma indenização ampla ao evicto, mas é necessário cotejar esta possiblidade com a exigência de precisão trazida pelo artigo 1.424 do Código Civil.
Em segundo turno, quem propõe tal garantia, reforçando a evicção (como autoriza o artigo 448 do Código Civil), confessa saber que a coisa é alheia ou litigiosa? Justifica-se uma investigação sobre o eventual conflito de normas, vis o fato de que as escrituras de hipoteca para garantia de evicção mencionam concretamente o conflito possível que pende sobre o bem, que, se evicto, tornará eficaz a dívida decorrente da evicção, bem como a hipoteca que a garante.
Por fim, comporta investigar se as regras relativas à cláusula penal compensatória são aplicáveis a este tipo de garantia, ou mesmo se ela pode ser estruturada de forma a atrair esse regime jurídico.
Para os sócios do escritório NBNK, Pedro Navarro, Danilo Botelho e Gustavo Kloh:
“O mercado imobiliário brasileiro necessita de soluções jurídicas inovadoras para produzir liquidez e segurança em suas transações. A ampliação do uso de institutos de direito real na prática contratual auxiliam na formatação de novos negócios jurídicos”.
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